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苏州高新:关注公司创投新业务

发布时间:2011-08-17    研究机构:天相投资

公司经营数据:2011上半年,公司实现营业收入14.88亿元,同比下降7.15%;营业利润1.94万元,同比增长49.26%;归属于上市公司股东净利润为1.06亿元,同比增长21.44%。实现基本每股收益0.10元。

公司基本面概述:公司形成以房地产开发和基础设施经营为主体的产业布局,以水务、热电和物流等为主的基础设施经营性产业体系。公司大股东苏高新集团是苏州高新(600736)区的开发、融资和经营主体,与园区管委会合作多年,总资产规模230亿元。公开资料显示大股东已经切入到参与扩区10倍后的高新区城区土地开发,未来具有持续低成本获得土地的能力。

地产销售良好,项目储备丰富:报告期内公司存量商品房去化率50.26%,商品房预售面积12.33万平方米、预售收入10.75亿元,分别同比下降13.41%、1.56%,而平均销售单价比去年同期增长13.72%。结转方面,上半年共结转各类房地产项目面积19万平方米,其中含动迁房6.33万平方米;结转销售收入12.87亿元,其中含动迁房1.16亿元。目前公司包括新增土地储备、在开发项目/商品房存量约250万平方米,土地成本相对较低,可保证未来3年开发需求,潜在盈利能力较强。同时,公司商业地产项目稳步推进,目前公司拟开发及在开发的商业地产项目总面积超60万平方米,为公司房地产开发经营结构的调整适时布局。

未来经营亮点:1)“商旅+地产”模式将成为公司经营亮点。

公司苏州乐园项目自1997年运行以来,已成为苏州除园林的又一个旅游景点,乐园营业收入稳定增长。报告期内苏州乐园入园人数将近80万人次,同比上涨46%;营业收入达到8161万元,同比上涨36%。同时徐州彭城欢乐世界项目正式签约,公司参与开发运营,为今后“商旅+地产”模式复制奠定基础。

公司预计徐州项目将于明年7月水上世界及10月儿童世界将相继开业运营。2)西部生态城建设的启动,公司参与大量动迁房以及代建项目的建设。报告期内公司负责的动迁房以及代建项目达45万平方米。污水处理方面,实际完成污水处理总量2249万吨,同比增长11.67%。公司承接130余万平方米白马涧生态园代建基础设施项目,这些业务给公司形成稳定的无市场风险的收益,并为今后增加优质土地储备打好基础。

3)新三板扩容,拟以亿元参与创投基金。公司拟与苏州高新创业投资集团有限公司等其他投资方设立苏州新兴产业创业投资基金,产业基金总规模为3.8亿元,公司以现金认缴出资1亿元,存续期为9年。创投基金重点关注具有自主创新技术、高速成长的中小科技型企业,重点投资方向为新一代信息技术产业,投资方式以企业股权投资为主。

资产负债水平较高,经营压力较大:报告期内,公司财务费用为1.12亿元,同比增长96.41%。公司资产负债率为76.50%,同比增加1.81个百分点,剔除预收账款12.42亿元后的真实资产负债率仍高达68.46%。其中期末银行借款60.39亿元,同比增长45.74%;期末长期应付款9.77亿元,同比增长393.11%,主要是报告期内公司拓宽融资渠道、发行信托产品所致。尽管公司基础设施经营业务可为公司提供稳定现金流,为公司举债提供了一定保证,但较高的负债水平可能将为公司未来发展留下隐患。

盈利预测和投资评级:预计公司2011年、2012年可分别实现每股收益0.26元和0.27元,按近日的收盘价5.70元计算,对应的动态市盈率分别为22倍和21倍,但考虑到创投业务处于初期阶段,国家宏观调控下可能出现的房地产销售不达预期的情况以及目前公司负债水平较高,可能对未来经营造成不利的影响,故维持对公司“中性”的投资评级。

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