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苏州高新深度研究报告:地产业务看区外,旅创业务添新彩

发布时间:2012-04-06    研究机构:湘财证券

大股东实力强,“长子”效应明显。公司大股东为苏高新集团,持股比例为40.57%,股权较为集中。公司股东实力强,在项目资源、业务开展和投融资等方面对公司支持力度大,公司已经形成“房地产开发为主业、旅游服务和基础设施开发经营为补充”的业务结构。

深耕高新区,发展基础夯实。公司专注高新区的深耕开发,累计开发面积超过1500万平米,曾一度占有高新区房地产市场50%的份额。公司高新区共有23个商品住宅项目和5个商业地产项目,目前储备项目面积137万平方米,占比48.93%。公司发展基础夯实,已成为区域房地产开发领军者之一。

实施异地开发战略,区外业务值得期待。公司在坚持区域深耕战略的同时,积极向区外发展,实施异地开发战略。公司成功进入吴中区、吴江市和徐州市等区域,拥有天城花园、大成郡等7个项目,储备项目面积143万平方米,占比51.07%。吴江天城花园、吴中大成郡和徐州住宅项目是公司未来开发重点,天城花园已经预售,大成郡在建,徐州住宅项目2012年上半年开工。区外项目将成为公司未来几年营收和利润的主要来源,值得期待。

复制苏州乐园模式,旅游地产加快发展。公司苏州乐园运行平稳,旅游收入稳步增长,旅游业已成为公司一大利润来源。公司借助苏州乐园模式加快发展旅游地产,将其成功复制到徐州,开启“旅游+商业+住宅”产业组合扩张新模式,以旅游项目获取商业、住宅项目资源,以商业、住宅项目销售回款降低旅游项目的投资风险。目前,徐州彭城欢乐世界项目规划方案已通过专家论证,先期建设的水上世界和儿童世界已经开工,预计2012年内正式对外营业,住宅项目计划2012年上半年开工,争取年内预售,公司旅游地产加快发展。

设立产业投资基金,股权投资值得期待。2011年公司与大股东共同发起设立规模3.8亿元的融联产业基金,该基金主要投资新一代信息产业,并以早中期创新型企业为主,该基金已经获得国家、江苏省、苏州市三级政府各出资5000万元的承诺,计划分三年出资到位。同时,公司股权投资增值收益制的期待,参股的东吴证券已经上市,参股的中新开发和江苏银行上市进程在积极推进之中,参股的金圃园林已启动上市计划,股权投资增值收益颇丰。

维持增持评级,目标价6.20元。公司开发项目评估溢价35.36亿元,持有性房地产评估溢价5.04亿元,股权投资评估溢价2.2亿元,账面净资产30.86亿元,重估净资产73.47亿元,每股RNAV6.95元,折价率约31.18%。预计2012-2014年公司每股收益分别是0.31元、0.42元和0.50元,每股净资产分别是3.23元、3.62元、4.05元,对应PE分别为15.30倍、11.48倍、9.61倍,PB分别为1.48倍、1.32倍、1.18倍。参照房地产、金融和旅游行业一般估值水平,结合公司基本面,给予公司12年20倍的PE,目标价6.20元。

重点关注事项:房地产政策的不确定性。

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