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苏州高新:继续推动旅游地产业务增长

发布时间:2014-04-01    研究机构:海通证券

事件:

公司公布2013年年报。报告期内,公司实现营业收入33.93亿元,同比微增22.45%;实现归属于上市公司股东的净利润2.3亿元,同比增加25.79%;实现基本每股收益0.22元。2013年度公司每10股派发现金红利0.66元(含税)。

投资建议:

公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发,主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资,并积极推动“旅游+商业+住宅”组合扩张模式。2013年,公司加快了刚需项目周转,强化文化旅游及酒店服务产业,徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程。考虑到2014年公司计划完成合同销售面积45万平,我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.26和0.39元,对应RNAV是6.60元。截至3月28日,公司收盘于3.83元,对应2014、2015年PE分别为14.55倍和9.91倍。公司参股多家苏州高新(600736)区内企业,部分企业正加快A股上市步伐,未来有望受益。我们以公司RNAV的7.5折4.95元作为公司6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。

主要分析:

1.2013年公司项目结转增长,营收增加22.5%;处置狮山广场项目二期土地使用权使公司净利润增25.8%:2013年,公司房产结算平稳增长,报告期内,公司实现营业收入33.93亿元,同比微增22.45%;受公司处置狮山广场项目二期土地使用权获得1.43亿元收益推动,报告期内公司实现净利润2.3亿元,同比增加25.79%。

2013年,公司继续转型区域旅游地产,逐步形成房地产、旅游两大主力产业。2013年,公司在售、在建、拟建项目建筑面积约430余万平;其中,住宅350余万平方米,商业30余万平方米。2013年,公司新开工面积81.09万平。全年公司实现房地产合同销售面积34.68万平,同比增长48.14%。全年公司接待游客总数超291万人次,实现营收3.04亿元,同比增长7.23%。目前,公司已运营酒店3家,在建3家,总客房1260余间。

2013年,公司控股子公司污水公司完成污水处理量5461万吨,同比增长2.87%,实现营收1.06亿元,同比增长7.68%,以动迁房及代建为主的基础设施开发施工面积55.36万平,包括:马涧动迁房、康佳动迁房、科技大厦二期、狮山科技馆等。截止报告期末公司对外参股投资4.88亿元,2013年实现投资收益8940万元。公司参股的中新集团、江苏银行、南京金埔园林均在上市进程中。公司与苏高新创投集团共同发起设立了3.8亿元的融联新兴产业基金以及基金管理公司,公司出资1亿元,首期出资30%。该基金目前累计完成4家企业、5750万元的投资,2014年3月第二期30%的资金3000万元出资到位。

2.2013年以来,公司拿地较为谨慎,获得2块合计权益建面19.5万平住宅开发项目:2013年8月2日,公司公告称,公司于2013年7月31日竞得扬州2013-812号宗地土地使用权,该地块位于扬州市开发东路与联谊路交叉口东南角,用地总面积6.93万平,用途住宅,容积率1.0-1.6,建筑密度≤25%,绿化覆盖率≥35%,地块成交总价4.2亿元。按最大容积率计算总建筑面积为11.09万平,楼面价3788元/平,该地块以溢价34%成交。2013年12月23日,公司通过竞拍方式取得徐州市铜山区编号为2013-103号宗地土地使用权,该地块位于徐州三环南路西南侧、玉带河西侧,用地总面积49448.3平米,土地用途为住宅,容积率为1.35-1.7,建筑密度≤25%,绿化覆盖率≥30%。该地块以底价成交,成交总价为4450万元,按最大容积率计算可建面积为84062平方米,楼面地价为529元/平。

3.2013年,公司减持东吴证券获益2746万元:2013年8月17日,公司半年报中披露,报告期内公司已将东吴证券500万股全部减持,获得投资收益2746万元。2013年9月9日,公司拟以公开挂牌的方式转让控股60%的苏州高新商旅持有的苏州高新金鹰商业广场有限公司70%股权,并以评估价4.35亿元为基准在产权交易所进行公开挂牌转让。

4.2014年3月,公司公告了非公开发行股票预案,公司拟发行4.35亿股,发行价3.45元/股,募集资金15亿元。2014年1月23日,公司第七届董事会第十三次会议审议通过非公开发行股票方案。本次发行对象为包括公司控股股东苏高新集团在内的不超过10家特定对象。发行股票数量不超过4.35亿股,其中控股股东苏高新集团认购数量为本次非公开发行股份总数的40.57%。本次发行的定价基准日为2014年01月24日,发行价格不低于3.45元/股。本次发行的募集资金总额不超过15亿元,扣除发行费用后将全部投入徐州“万悦城一期”、扬州“812号地块”以及补充流动资金。

5.2014年公司计划商品房销售面积保持增长30%:2014年,公司各类房地产项目计划施工面积285.42万平,其中商品房197.97万平,持有型物业23.17万平,代建项目64.28万平。其中全年计划新开工面积68.3万平,新开工面积中商品房约40万平。2014年,公司计划合同销售面积45万平(2013年公司实现房地产合同销售面积34.68万平),同比有望增长29.76%。重点销售项目主要为大河山二期(悦山墅)、宝带熙岸二期、天之运花园、吴江天城花园、大成郡二、三期以及徐州万悦城项目。

6.投资建议:参股公司上市有望提速,维持“增持”评级。公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发,主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资,并积极推动“旅游+商业+住宅”组合扩张模式。2013年,公司加快了刚需项目周转,强化文化旅游及酒店服务产业,徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程。考虑到2014年公司计划完成合同销售面积45万平,我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.26和0.39元,对应RNAV是6.60元。截至3月28日,公司收盘于3.83元,对应2014、2015年PE分别为14.55倍和9.91倍。公司参股多家苏州高新区内企业,部分企业正加快A股上市步伐,未来有望受益。我们以公司RNAV的7.5折4.95元作为公司6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。

7.风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

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