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苏州高新:毛利率和投资收益偏低等因素拖累公司业绩

发布时间:2014-08-31    研究机构:海通证券

事件:

公司公布2014年半年报。报告期内,公司实现营业收入14.96亿元,同比增长38.84%;实现归属于上市公司股东的净利润5847万元,同比下滑29.15%;实现基本每股收益0.06元。

投资建议:

公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发,主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资,并积极推动“旅游+商业+住宅”组合扩张模式。2013年,公司加快了刚需项目周转,强化文化旅游及酒店服务产业,徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程。考虑到2014年公司计划完成合同销售面积45万平,我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.22和0.31元,对应RNAV是6.60元。截至8月25日,公司收盘于4.09元,对应2014、2015年PE分别为18.78倍和12.99倍。公司参股多家苏州高新(600736)区内企业,部分企业正加快A股上市步伐,未来有望受益。我们以公司RNAV的7.5折4.95元作为公司6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。

主要分析:

1.上半年,公司房产结算增加推动营收增加38.8%;结转毛利率较低和投资收益下滑使得公司净利润增幅为负:2014年上半年,受益于房产集中交付和商业项目整体出售的推动,公司实现营业收入14.96亿元,同比增长38.84%;由于本期结转项目毛利率较低,且上年同期公司减持东吴证券获得投资收益,而本期没有,受此影响,报告期内公司实现净利润5847万元,同比下滑29.15%。

今年上半年,公司房地产实现施工面积249.45万平;其中商品房175.40万平,持有型物业23.17万平,剩余为动迁房、代建项目。上半年,公司实现各类房地产合同销售面积6.32万平,合同销售额6.07亿元。上半年,公司旗下污水公司完成污水处理量2,716.9万吨,同比增长2.45%,实现营业收入5,504万元,同比增长18%。

上半年,公司旗下的苏州乐园实现入园人数76.40万人次,虽同比下降6%,但随着二次消费的上升,完成营业收入1.08亿元,同比增长11%。徐州糖果世界自4月18日开业以来,“五一”三天共计入园3.2万人次。酒店服务业上,目前清山酒店二期正在建设中,日航酒店及徐州乐园度假酒店也开业在即。此外,股权投资方面,截止报告期末,公司参股股权投资企业共10家,投资额4.96亿元。

2.2014年4月,公司增资苏州乐园5.25亿元,并将收购徐州商旅:2014年4月,公司控股75%的苏州乐园公司(苏州乐园全部权益评估价8.74亿元,即2.90元/股)增资7亿元。其中,公司放弃增资权而引入战略投资者平安大华对苏州乐园增资5.25亿元,平安大华持股期限为三年,期间公司每年支付给平安大华8.5%固定收益、三年后原价收回全部苏州乐园股权。苏州乐园股东金宁国际将增资权让渡给苏高新集团,后者合计出资1.75亿元。增资实施后,苏州乐园注册资本增至7931.41万美元。其股权结构为:公司持股37.70%,金宁国际持股7.57%,苏高新集团持股17.43%,平安大华持股37.30%。2014年4月,公司同意苏州乐园收购徐州商旅100%股权,收购价以徐州商旅2013年底账面净资产6.92亿元为准。该议案需在苏州乐园增资议案实施后再行实施。我们认为,公司通过增资苏州乐园及由苏州乐园收购徐州商旅股权,将进一步整合旅游资源主体,增强旅游产业资本运作实力。

2014年8月,公司拟与生态旅游公司和通安资产经营公司共同出资设立苏州高新大阳山旅游开发有限公司。该项目公司注册资金1亿元(其中,公司出资5500万元, 占55%股权),主要负责苏州高新区大阳山旅游项目的开发和整个大阳山24.6平方公里内旅游资源的统一经营、统一管理,项目共规划度假功能、乡野休闲、休闲娱乐和旅游集散四个功能区。我们认为,该举动有利于进一步落实公司的文化旅游地产的发展战略,增加产业间的协同效应;同时,这也将有利于公司后续获取相关土地开发资源。

2014年8月,公司与创投集团、福田金属、东京盛世利等其他投资方拟共同成立苏州高新融资租赁有限公司(暂定名)。该融资租赁公司经营期限为30年,经营范围为租赁业务、向国内外购买租赁财产、租赁财产的残值处理及维修、租赁交易咨询和担保以及经审批部门批准的其他业务。融资租赁公司注册资金3亿元,其中公司出资1.5亿元,持股50%。我们认为,这将推动公司的产业与金融有效结合,为公司的旅游、基础设施产业搭建创新融资平台。

3.2014年3月,公司公告了非公开发行股票预案,公司拟发行4.35亿股,发行价3.45元/股,募集资金15亿元。2014年1月23日,公司第七届董事会第十三次会议审议通过非公开发行股票方案。本次发行对象为包括公司控股股东苏高新集团在内的不超过10家特定对象。发行股票数量不超过4.35亿股,其中控股股东苏高新集团认购数量为本次非公开发行股份总数的40.57%。本次发行的定价基准日为2014年01月24日,发行价格不低于3.45元/股。本次发行的募集资金总额不超过15亿元,扣除发行费用后将全部投入徐州“万悦城一期”、扬州“812号地块”以及补充流动资金。

4.2014年上半年,公司拟转让乐购商业房产,将获得8000万元净利润:2014年6月20日,公司拟以不低于2.6亿元将控股83.16%的子公司金粉公司持有的玉山路99号1幢商业房产(即乐购商业房产)协议转让。该乐购商业房产于2007年11月正式开业。项目占地1.34万平,建筑面积2.53万平。乐购商业房产评估价为2.65亿元,转让乐购商业房产将给公司带来8000多万的净利润。我们认为,转让乐购商业房产将盘活金粉公司存量资产,有利于公司产业结构调整。

5.2014年公司计划商品房销售面积保持增长30%:2014年,公司各类房地产项目计划施工面积285.42万平,其中商品房197.97万平,持有型物业23.17万平,代建项目64.28万平。其中全年计划新开工面积68.3万平,新开工面积中商品房约40万平。2014年,公司计划合同销售面积45万平(2013年公司实现房地产合同销售面积34.68万平),同比有望增长29.76%。重点销售项目主要为大河山二期(悦山墅)、宝带熙岸二期、天之运花园、吴江天城花园、大成郡二、三期以及徐州万悦城项目。

6.投资建议:参股公司上市有望提速,维持“增持”评级。公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发,主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资,并积极推动“旅游+商业+住宅”组合扩张模式。2013年,公司加快了刚需项目周转,强化文化旅游及酒店服务产业,徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程。考虑到2014年公司计划完成合同销售面积45万平,我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.22和0.31元,对应RNAV是6.60元。截至8月25日,公司收盘于4.09元,对应2014、2015年PE分别为18.78倍和12.99倍。公司参股多家苏州高新区内企业,部分企业正加快A股上市步伐,未来有望受益。我们以公司RNAV的7.5折4.95元作为公司6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。

7.风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

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